提前鎖定千億銷售額，“杭州地產一哥”暫居民企首位

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

2024年前11個月提前鎖定全年千億元銷售額後，“杭州地產一哥”（002244.SZ）一躍成為全國“民企一哥”。

克而瑞研究中心數據顯示，2024年1-11月，濱江集團實現銷售額1020億元，位列克爾瑞全國銷售排名第八位，較2023年上升3位。如果將萬科、綠城嚴格歸為混合所有製企業的話，濱江則占據了民營房企陣營裏的第一位。同期，一直以來的“民企一哥”龍湖集團實現銷售930億元，暫居民企銷售榜第二。

不過，濱江集團董事長戚金興認為，今年濱江是“一不小心進了前十”。他預計，明年濱江的銷售額在千億元左右，排名還是維持在15位之內。

戚金興對明年樓市謹慎樂觀。一方麵，他認為明年房地產將止跌回穩。另一方麵，戚金興對濱江集團的財務表現有信心。盡管今年第三季度該公司營收與淨利潤雙雙下滑，但這主要受到三季度杭州樓市下行及部分前兩年高溢價拿地的影響。能夠體現企業在調控周期內能否維持穩定內核的兩項財務指標——負債與融資成本，濱江集團則做到了持續優化。

據戚金興透露，近幾年，濱江集團主動降低負債，截至12月25日，濱江集團繼續壓降融資餘額，集團融資餘額305億元，相比去年下降55億元。與此同時，濱江集團銀行存款餘額306億元，存款餘額已大於融資餘額。

這是濱江集團32年以來第一次現金大於有息負債，並且利息創曆史最低。此外，該公司今年融資成本降至3.4%，相比去年的4.2%，降幅80BP，是近年來最大降幅。

對於明年融資安排，戚金興指出，濱江集團將繼續降低融資成本，同時降低直接融資比例，以進一步保證企業資金安全。

杭州拿地份額提升至38%

資金安全有保障之後，濱江集團2024年繼續提升杭州拿地的份額。數據顯示，截至2024年11月底，杭州十區涉宅土地成交64宗，土地出讓金1001億元。

截至記者發稿時，今年濱江集團共拿地20宗，除了一宗南京地塊外，其餘全部位於杭州。據透露，濱江集團在杭州的土地市場份額從2023年25%提升至目前的38%。

戚金興的底氣來自於公司基本麵的轉好，以及在杭州市場份額的持續增長。截至目前，濱江集團現金回籠470億元。截至三季度末，公司總資產2779億元，淨資產265.53億元，全年企業納稅約93億元。

目前，濱江集團已交付52個項目，交付建築麵積約510萬平方米，清盤28個項目。截至12月底，濱江集團今年投資拿地20宗，權益投資189億元，新增貨值超過了650億元。

戚金興表示，濱江集團的有息負債從去年最高峰的485億元降到去年年底360億元，今年又在這個基礎上下降了55億元，降幅超過15%。近兩年，濱江負債規模削減近180億元，比去年高點下降了約三分之一。

2025年，戚金興給出濱江集團的銷售目標在1000億元左右。至於“左右”是多少，戚金興表示，在行業充滿不確定因素的前提下，如果銷售變動幅度大一點，會維持在750億元-1250億元；如果變動幅度小一點，則是在900億元—1000億元。其坦承，希望明年繼續保持在行業排名15名以內，如果明年全國房地產總銷售規模在10萬億元，濱江集團也基本能夠保持占比市場總體份額1%以上。

如何達成目標？戚金興的戰略是“在最熟悉的城市，最熟悉的地段做最熟悉的項目，然後和最優秀的企業合作。”戚金興明確表示，在杭州市場以單幹為主，出了杭州，則以合作為主。

此外，堅持以住宅開發為主之餘，濱江集團同時還涉足租賃、酒店、養老以及適度的AI投資。

近期，中央陸續釋放利好行業修複的政策。12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。會議對2024年4大板塊的重點任務進行了盤點，其中提及房地產市場呈現止跌回穩勢頭。會議強調持續打好保交房攻堅戰，著力化解房地產企業風險，推動地級及以上城市全部建立房地產融資協調機製，“白名單”項目擴圍增效。與此同時，建立人房地錢要素聯動新機製，城中村改造擴圍至300多個城市，支持全國2050萬繳存人提取住房公積金2402億元用於支付房租，有序推進好房子建設等。

在宏觀調控背景與濱江集團自身基本麵獲得優化的前提下，戚金興表示已經做好“馬上站起來”的準備。一年前，戚金興曾說濱江集團要“主動臥倒，匍匐前進”。需要臥倒多久？他的回答是：做好長期準備，最好馬上站起來。

2025年繼續“穩、降、升”

濱江集團為此確實做了不少準備。“過去差不多半年時間裏，濱江集團進行過內部的大決戰。”戚金興透露，今年6月29日，濱江集團召開了成立32年來第一次長達11個小時的內部會議。會議從上午9點開到晚上10點。從城市到項目、從內部管理到合作，濱江集團都進行了全方位的深度排查。

“現在大決戰基本結束，”戚金興說，2025年，濱江集團主要經營思路有三大核心關鍵字：“穩、降、升”。穩是指穩規模、穩名次、穩比例、穩布局。降是指降有息負債、降融資利息、降直接融資比例、降庫存。升則包括提升經營管理能力、提升產品力、提升去化力、提升綜合服務能力、提升好房子戰略。

談及降庫存，戚金興指出，2024年重難點項目庫存降低了50-60億元，2025年要繼續下降，降到企業非常健康的範圍內。

同時，明年濱江在拿地戰略上會相對防守。浙江省外，除了上海之外，其他城市原則上從“正規軍”改成“遊擊隊”。省內原則上是在一般的城市和縣城減半，杭州繼續保持拿地。

濱江集團能夠持續拿地，從賬麵上看確實不差錢。截至2024年9月末，該公司貨幣資金有291.2億元，2023年同期是299.2億元。前三季度，濱江集團1年內到期的非流動負債從去年同期的93.09億元下降33.33億元至59.76億元；短期借款僅為3.9億元。

2024年前三季度，濱江集團總負債同比減少約245億元，除了合同負債減少的201億元，其他負債總共下降44億元。相對而言，債務增加較多的有兩項，一是應付票據及應付賬款，同比增長約16.7億元為63億元；二是長期借款，同比增長10億元出頭為273.2億元。

值得一提的是，即便資金相對充裕，濱江集團現階段的投資也是精打細算的。11月28日，濱江集團公告稱，以13.51億元競得南京市江北新區一宗宅地，目前公司在上述地塊項目中所占權益比例為40.78%。12月26日，戚金興對媒體表示，這是此前的退地。而對於何時重返上海，戚金興持開放態度，但堅持以合作為前提。